某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）
正确答案：解：1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；6）年建筑物净收益aB=
