某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
正确答案：1．解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元
