自古以来，衣食住行就是人的四大基本需求。如今，当人们的温饱得到保障后，他们越来越关心住房问题。然而，一波又一波的购房热过后，购房者往往失去理智，自觉不自觉地陷入不法地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、延期认证、“零风险投资”等让购房者遭受欺诈的事情频频发生，由此引发了大量的商品房买卖合同纠纷。那么，开发者在实践中设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，主要有以下几个方面:
广告(包括沙盘、销售手册等。)陷阱
开发商为了卖房子，往往会对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、建筑间距等配套设施做漂亮的描述。在销售广告中(包括沙盘、销售手册等。)，但这个承诺并没有写在合同里。于是，当出现规划变更、绿地变停车场、房屋下大水泵、道路在可预见的未来开通，购房者要求说法时，开发商以规划变更已获规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不明确搪塞。消费者一般很难得到赔偿。房地产开发商或代理商利用了购房者想当然地认为广告内容会写进合同的心理，将其隐藏起来。这样一来，发生纠纷打官司，法官一般会根据合同条款来判断是非，而不是打广告。
销售陷阱
中国人买东西总是随大流。听到哪个楼盘比较热门，想买房的都跃跃欲试。正是消费者的这种盲从，让开发商给购房者设下了陷阱:
一是用小利诱，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对购房人自然有吸引力。在这个过程中，购房者认为自己捡了便宜，开发商也借此机会筹集资金。但内部认购的商品房是在未取得商品房预售许可证的情况下销售的，其销售行为是违法的。所以一旦出事，购房者的合法权益往往得不到法律的充分保障。这样，买家的投资就充满了风险。
二、制造假象，在房屋数量、类型、朝向的介绍和价格的制定上做文章。前者关系到销售过程的速度，后者决定销售利润的厚度。开发商的做法是推出预售房源总数的四分之一或三分之一，精心匹配推出的户型。通常都是先选最差的户型和楼层，这样一方面可以宣称那些好的单位都被占了，另一方面也可以避免这些“丑女”最后被“嫁”出去。当然，一些好的房间也要混住，否则会流失目标客户。
在定价上，会根据前期推的单元的销售情况调整其他单元的定价。一般来说，在销售(开盘)之初，开发商通常会把价格定得更低，以所谓的“最低价”(通常是朝向最差的那一层楼)来吸引客户。一旦有客户来买房，“最低价”就会消失。在实践中我们会看到，只要销售控制、销售现场布局、广告炒作成功，价格就会稳中有升，甚至会从开盘时的3000到4000元飙升到收盘时的5000到6000元，这并不稀奇。
第三，大力营造场景道具和销售氛围。开发商(销售人员)为了制造销售红火的假象，往往会找一些亲戚朋友在销售现场做“托儿”，在销售业绩图上装红？红色标志代表售出的单位？让人感觉楼盘卖的很好，销售很红火，从而引发客户的购买欲望。第四，设置存款陷阱。我们经常会遇到这样的情况。一旦有客户看中了某个户型，表现出一点买房意向，销售人员就会告诉你只有一个户型。不交定金，别人买了，要求客户马上交定金。如果客户说没带够定金，销售人员会要求客户先交500到1000元的“小单”，签认购协议，第二天再要求客户交“大单”。一旦客户交了“大单”，销售人员就会完成困住客户的任务。因为我们看到的认购协议往往有这样的条款:“未在约定时间内签订合同的，所交定金不予退还”。很多客户在签完认购协议后，经过反复考虑，并不想买自己认购的房子。考虑到认购协议规定不签不退定金，为了避免定金流失，他们就签了自己不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。
“五证”陷阱
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合法的房地产开发商，必须“五证”“两书”齐全。所谓“五证”是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证？也叫施工作业许可证？，“商品房销售？预售？许可证；”二书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对卖方的基本要求。但在实际操作中，一些开发商(销售人员)为了掩盖虚假情况，往往会找借口不出示这些文件的原件，或者是拿着相关文件在办理某个手续的审批，或者是把文字放在远离售楼处的公司总部。销售人员往往会要求客户先签认购书或合同，一旦客户交了定金或购房款，如果出现问题，开发商(销售人员)马上变脸，客户再也见不到销售人员再卖房时那张充满春天气息的笑脸了。
契约陷阱
几经考虑，客户才会决定买房，所以要和开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商(销售人员)会交给客户一份准备好的合同。合同中会有很多空白的地方，有些地方在双方确认后会填入相关内容，有些可选的地方可能还是会填入空。这个时候购房者往往认为该说的都已经注明了，即使合同完成，也不知道这些空白的地方为开发商日后的欺诈提供了条件。如格式合同第十五条产权证延期办理的，违约金每日按已付房款的万分之三计算。但是一不小心，开发商(销售人员)就会设计这个条款，按照总房价的万分之三承担违约责任。前不久，我们在报纸上看到这样一个案例:我们拖延申请一年多，只交了96元。或者不能按时办理的时候，干脆让买家退房。此外，合同中规定的违约条款看似公平，实则不公平。比如约定任何一方在解除购房合同时，应当支付总房款的40%作为违约金。其实这只是对购房者的限制，开发商自己一般不可能收回已经卖出的房子不卖。
以上，我们对购房陷阱的几种情况做了简单的总结。实践中有很多陷阱，这里就不一一列举了。
为了防止买家上当受骗，我们提出以下防范陷阱的对策:
第一，要有很强的法律意识。对于购房者来说，选择所购房屋的位置、降低价格固然重要，但我们认为更重要的是时刻保持警惕。我们应该看到，在不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。因此，了解相关法律法规，向专业人士(尤其是专业律师)咨询，了解有关购房的法律规定和知识，是非常必要的。只有这样，才能更好地维护自己的合法权益。
其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等是一项法律原则。目前在房产交易过程中，开发商(销售人员)处于强势地位，他们与购房者之间的信息极度不对称。开发商(销售人员)以强凌弱的现象比比皆是。为此，消费者要保持头脑清醒，不要惧怕权力。买房的时候，他们要找出问题，做好细节。如果他们对合同条款有异议，约定不明确，不满意，会坚决不签，不买。一定要坚持这个原则，不要一时一事随便妥协，从而给自己带来无穷的麻烦和巨大的经济损失。
第三，认真签合同，保留证据。在买房过程中，不要相信开发商(销售人员)的花言巧语。签合同的时候一定要仔细审核每一个条款，把相关问题问清楚。所有你想要的承诺，以及双方已经形成的协议内容，都必须以书面形式记录下来，以免日后空做虚假陈述。大楼封闭入住，一旦发现问题，各种证据都要保留。必要时可以对相关事实进行公证，证明侵权事实的存在。
最后，要学会依靠专业人士，拿起法律武器维权。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域，相关法律法规复杂。买房的人，即使经过多次调查，一般也很难通过个人努力找出问题的症结所在。所以，如果有不好的事情发生在你身上，或者当你预见到可能的风险时，为了有效维护自己的合法权益，你要及时联系这方面的专业人士、法律人士、中介机构、维权组织寻求帮助。北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭
