近年来，随着房地产开发的不断升温，小城镇房地产开发得到大力推进，小城镇房地产开发形式多样，具体表现为:一是自主开发。从取得土地使用权到房屋建设销售的全过程都是开发商自己完成的。二是委托开发。有关单位或组织划拨的土地委托开发商开发，竣工后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。第三，联合开发。一方出土地，另一方出资金，双方或多方共同完成开发，按合同分配收益。第四，合伙自建。个人以自然人身份合伙自建，按协议进行住房分配。上述形式中，联合开发和合伙自建是主要形式。
因此，小城镇房地产的发展与一般的房地产发展相比是“非典型”的。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求、完善城市功能的同时，地方税收的支撑作用越来越重要。
一，小城镇房地产发展的现状
房地产开发主体呈现开发主体多元化趋势，包括政府主导的城镇规划项目和工业园区建设，企事业单位和村民委员会参与的房地产开发，个人或自然人组成的团体独立或联合开发(包括合伙自建)。多元化带来了税收征管的一系列问题，其中最突出的就是无照经营。比如村级组织和个人进行的房地产开发，大部分都没有经过税务登记。由于小城镇房地产开发有其独特的个性，税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发中的税收流失现象较为普遍。一些房地产开发企业在房地产开发经营过程中，往往会挖空改变交易性质，降低交易金额，存在“假合同、假集资、假代建、假联建”四种虚假行为。一般除了签订真合同外，还诱导买家签订各种利益的假合同，隐瞒真合同，用假合同应付检查和办理相关证件；以假户的名义“共同”集资，“共同”开发，签订“集资建房或共同建造私房”的协议，将开发交易行为变为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，也未注册。投资者利用各种关系。有的开发商先以其他村民的名义办理土地使用证，然后在开发时过户。更有甚者，在从事房地产开发之前，直接向购房者申请土地使用权，公然将房地产开发变成私人合建或个人集资建房，以达到少缴税甚至不缴税的目的。
小城镇的房地产开发，大部分是自然人投资的。开发商法律意识淡薄，税收意识偏差，为了利润最大化，往往不择手段逃避或侵占国家税收。“发现了就是你的，没发现就是我的，晚了就是我的”的恶意逃税心理普遍存在，表现为不能主动向主管税务机关申请税务登记或按规定如实申报应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃税。而且由于房地产开发流程复杂，涉税环节多，涉及税种多，客观上给不法纳税人偷逃税款留下了可操作的空间。税务机关例行的查账很难查出他们的筋骨，结果只能进一步助长开发商逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象是个人消费者，他们有着相同的利益。出现的“阴阳合同”，地税机关难以核实，“票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易中，由于房屋的性质、位置、竣工时间等因素的影响，当地税务机关根本无法确认申报的价格和面积，明知纳税人申报不实却无法核实。还有通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易，达到偷税目的。
涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门间协作弱。通常，房地产项目的开发必须经过规划、土地、房管、财政和建设等许多行政部门的批准、许可和监督。由于没有有效的信息交换系统，这些行政管理部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其是涉及到自己部门的利益时，部门之间缺乏协调，有的甚至互不让步，相互竞争。这样，在房地产开发过程中，地方税务部门难以有效参与管理和监督，造成房地产税收征管困难。房地产开发项目的土地购置、项目审批、施工许可等信息，都发生在税务管理和纳税申报之前。目前，房地产行业的社会化综合协调管理水平仍处于较低水平，这些重要的涉税信息不能在部门间有效共享和交换。房地产开发企业开发销售房屋后，税务部门才能介入管理，客观上导致税源管理困难、有效管理滞后等现实问题。特别是在农村小城镇，缺乏对房地产行业的综合协调管理，行政部门往往各自为政，甚至一些工程项目手续不全，税务部门无法从规划、建设等部门获取相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。
税源管理相对粗放，导致税收流失。受外部环境和税务机关自身征管力量和手段的制约，小城镇房地产业税源管理总体上比较原始和粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境看，由于各部门管理职能的划分，以及各部门没有法定的职责和义务与当地税务机关合作，与税务机关的合作相对薄弱，对“源头管控”的积极性不是很高。看来地方税务机关仅靠协调是无法实现对外借款的。从内部情况看，受信息管控难度的制约，房地产各环节税源的分析比对和税款的实现征收无法同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。此外，地方税务机关自身征管力量薄弱，开发商流动性大，稳定性差，多为异地开发。一旦工程竣工结算，他们不办理税务登记注销或税务结算手续，立即卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。
二。加强小城镇房地产税收管理的建议
(1)开展有针对性的税法宣传。进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的相关税收政策；二是从法律法规和政策上准确界定和掌握自建房、代建房、合建房、集资建房、开发建房等住房形式的税收政策，并在实际工作中正确运用；三是完善房地产价格评估体系，建立房地产税评估机构。一方面，要加强房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产评估理论和方法，为房地产税征收提供科学依据；另一方面，要在税务部门内部建立纳税评估机构和专职纳税评估人员，加强房地产税收征管，进一步加强农村建筑业税收管理，更好地规范建筑业纳税行为。
(二)深化社会综合治税，充分依靠社会力量，做好税收救助和税收保障工作。组建由乡土地管理所、乡村建设服务部、村支部委员会、地税部门组成的农村分散建筑业扶税护税组织，建立健全村委会责任制，乡党委政府将各村宅基地管理纳入村委会目标责任制考核范围。村委会要详细了解辖区内施工队的宅基地用途和建筑数量，对承包人和施工队进行登记。完善税务联席会议制度，定期召开联席会议，包村干部和土地管理办公室及时向税务办公室通报农村住房建设情况。从宅基地的控制看农村建筑业的税收。从上到下治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。
(3)建立基本征管制度。1、强化纳税申报制度，实行项目会计申报，不能由项目会计按项目由税务机关根据工程形象进度或预付款预缴税款，工程竣工结算发票多退少补。2.建立房地产基准价税制。建议政府主管部门定期公布区域内不同地块的房屋基准价格(平均销售价格)。税务机关有权以此基准价判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权确定基准价作为计税依据。3.建立二手房过户登记申报制度，及时了解和监控二手房交易情况。4.建立一个认可的收集系统。税务部门将在测算当地房地产业利润率和税负的基础上，根据房地产业应缴纳的各种税金及附加，核定房地产业综合征收率，实行“凭票控税、分期缴税、按年清算、多退少补”。目前小城镇房地产企业财务核算比较混乱，税收监控难以有效跟进。实施核定征收是一种简单易行的征收管理措施。
(4)针对部分楼盘扭曲“联户楼”本质，在房产销售中偷逃部分税收问题，及时找出问题症结，采取切实措施堵塞税收漏洞。第一，提前记录。施工前，要求联户建筑的施工单位必须提供真实准确的联户建筑合同、联户建筑业主名单、联户建筑施工设计图纸备案，地税所严格审查联户建筑的真实性。二是过程中的监督。施工期间，税务管理员深入施工现场，调查核实共有业主、施工成本、建筑单价、建筑面积等。，并检查了建设单位提供的资料的真实性和完整性。第三，事后核对结算。项目完成后，把握“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始建造权”的实质，核对初始提交的共有房屋所有权人与最终产权证所有权人是否一致，根据不同情况办理税务结算。四是明确房屋建筑造价下限定额。对会计制度不健全的施工单位核定最低建房成本，制定成本定额标准下限，根据市场价格实时调整最低建筑成本核定征税。工作人员要各司其职，严禁推诿和不负责任。国土建设办公室工作人员必须严格控制建筑面积，严禁弄虚作假或营私舞弊造成税收流失。
(5)加强威慑调查。根据小城镇房地产开发的特点，以合作建房和具有开发性质的自建为重点，采取实地检查、外围调查等有效的税务稽查手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大处罚力度，对被查出长期偷税漏税的纳税人依法采取税收保全和强制执行等刚性措施。对重大、重要的偷税案件，严格按照法定程序移送司法机关追究刑事责任。要积极运用刚性税收惩罚手段，充分发挥其威慑作用，加大对房地产业的税收约束力，切实建立小城镇房地产税“有序征管”的工作格局。
