美国房地产金融专业:英国房地产金融专业大学都有哪些

1.英国房地产金融专业大学都有哪些

雷丁大学(UniversityofReading)该课程开设在雷丁大学非常着名的HenleyBusinessSchool专业名称：MScRealEstate核心课程：InvestmentAppraisal投资评估IntroducingCorporateFinance引入企业融资RealEstateEconomics房地产经济学FieldTrip实地考察RealEstateOpportunities房地产机会选修课程：Valuation房地产评估和估值RealEstateManagement房地产管理RealEstateInvestment&Securities房地产投资和担保RealEstateDevelopment房地产发展InternationalRealEstateMarkets国际房地产市场HousingEconomics房屋经济学Landlord&TenantLaw房屋租赁合同入学要求：1学位或者更好，背景要求商业和金融,经济学,科学和工程。格拉斯哥大学(UniversityofGlasgow)专业名称：

2.国外房地产金融可大致分为哪几种基本模式,各自的特征如何?

一、德国的住房储蓄金融体系 （一）.德国住房储蓄金融的发展。通过住房储蓄金融的方式，集聚社会资金以解决住房问题，因德国大部分住房遭战争毁损，战后德国政府实行市场经济体制，与此相适应地建立了市场经济和社会保障机制紧密结合的住房体制。德国住房政策的目标是“所有平民有足够的住房”政策的核心是大力发展社会住房和发展住房储蓄体系，促进居民个人自己积累资金去建(购)住房，德国的住房问题基本得到解决，人均住房建筑面积达到30平方米，平均每人有1.7间住房，曾经短时期出现社会住房过剩，致使有些建房公司破产，再度出现了住房紧缺，推动了住房储蓄新的发展，（二）.德国住房储蓄体系的重大作用。针对20世纪80年代初出现建了住房无人买及其后出现住房紧缺的问题。90年代德国住房政策的重点由原来兴建社会住房转向鼓励个人积累资金建(购)房，通过住房储蓄体系和抵押贷款大量融资，使用于住房的资金、建设速度和住房消费相协调，住房建设又进入了新的繁荣时期，德国20世纪90年代平均每年建设的住房。比80年代平均每年建设住房增加了1倍多，在过去的40多年里．德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿马克资金．购置、建造1100多万套住宅以及为旧房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系在住房融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的62％。而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970年的33％降到90年代的3％以下，90年代签订了住房储蓄合同的居民占总居民户数的1／3。（三）.德国住房储蓄体系的机理和内容。住房储蓄体系的理论倡导于1775年英国伯明翰肯特尼建筑社会学。人人住房储蓄银行“该体系的目的是为实现建房筹资而形成自助体系．其原理是互相合作融资”假设建一套房的造价为1000个基本单位(金额)。每人每年存钱100个基本单位，现在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每人缴存100个基本单位。该体系每年都可以配贷1000个基本单位去建设一套房，使得这10个计划建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分到一套住房。比每人单独存钱筹资建房住的时间大为缩短，德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行(也称住房储蓄信贷社)经营运作的，现全德国有州一级公营住房储蓄银行13个。凡参加储蓄系统的储户都需与住房储蓄银行签订一定数额的，建(购)住房储蓄契约。(即存贷总额合同)“加上雇主存款和奖金”契约金额，即可取得全部契约金额的贷款权”住房储蓄银行一般每半年配贷一次，对储户是按配贷指数的大小顺序配贷。配贷指数的大小取决于存款金额的高低和存款时间的长短，此类贷款以不动产抵押(法律规定抵押银行享有第一抵押权、住房储蓄银行享有第二抵押权)。或以人寿保险公司合同担保。存贷款利率均是固定不变的，且低于市场利率。2000年存款利率为3%，贷款利率为5％。还贷方式是当所建(购)住房开始使用后按月以全部契约金额的一定比例进行清偿，贷款期为12年。储户每月还本付息及住房维修费的总和，要低于同等的租赁住房户每月所付的租金。储蓄体系，个人首先存入融资总额的50％，住房储蓄体系存贷期共为19年，比抵押贷款期缩短11年，利息支出更大为节省。住房储蓄体系享有国家的奖励、免税优惠政策，一些暂不具有购置住房能力的人也宁愿放弃眼前消费，放弃市场较高的利息而投入住房储蓄，特别是吸引许多年轻职工参加住房储蓄体系。近年来发展的新储户平均年龄在不断下降，有近半数的新储户年龄低于25岁。（四）.德国住房储蓄体系的特点及其对发展国民经济的效应。1、住房储蓄体系实行先存后贷，贷款的资金来源于众多的储户，资金有保证，银行的风险小。德国40多年来多种用于住宅投资的资金中，住房储蓄是最稳定的资金。2、住房锗蓄体系的贷款利率低于市场利率且是固定不变的。不受外界资本市场的影响。利率较低，有利于减轻建(购)房户的负担，保证按期清偿贷款。住房储蓄银行能取得较好的收益，本身就显示了该体系的生命力以及经营的高超水平。在市场高利率时期，低而固定的利率可免除客户的后顾之忧，吸引人们照常参加住房储蓄。社会上出现高利率对国民经济的增长会产生负作用，而住房储蓄则具有稳定经济、控制周期波动的作用。3、在住房储蓄体系中，国家发的奖励小而收益大。可以收到居民投入20马克建房资金的效果；而且建房可带动相关产业的发展，国家又可以从扩大就业、增加税收中得到社会效益和经济收益。4、住房储蓄体系促进人们储蓄，5、住房储蓄体系的运作机构是住房储蓄银行，它承担了市场融资和面向中低收入者社会保障的双重职能，其运行机制是商业性和政策性的有机结合。根据政府的住房经营政策，又有适应市场原则的微观运作；既体现了政府宏观管理，保障中低收入者解决住房问题的政策，又避免了政府直接包揽住房而背负沉重的包袱。（五）、在我国推行住房储蓄银行的条件分析。我国在烟台市和蚌埠市试点推行住房储蓄银行，而且已转为商业银行。天津也开始试点中德合作的住房储蓄银行，德国政府十分重视住房储蓄银行，让它在住房融资中占据“住房储蓄银行的融资比重由80年代的50%上升到62%，而抵押贷款银行的融资比重则由1970年的33%下降到3%以下。在我国进行试点的银行不可能占据这样的重要地位。优惠政策是德国住房储蓄银行能够顺利发展和居民愿意储蓄的强大动力，家庭储蓄额达到1600马克，雇员存入储蓄合同936马克，雇主要支付相同金额存入雇员储蓄账户，按储蓄7年计算，国家和单位的支助大体上与本人存款本息相等。这样巨大的经济优惠，是德国住房储蓄发展的强大推动力。而在我国进行试点的住房储蓄银行就难以享受这种优惠，3、有没有全国推行的条件。能否下决心在全国推行住房储蓄银行并给以较多的经济优惠，正在推行住房公积金。联邦住宅贷借银行系统”1933年罗斯福总统又在这个银行系统下建立了。住房借贷公司“联邦全国抵押贷款协会，这些专业金融机构是专为住房筹集资金的机构”一为住房建设提供较低利息的贷款，二为购房者提供购房抵押贷款。由于提供低息贷款属于执行政府对住宅建设的支持政策，因而这些机构被视为具有政策性的金融机构，美国还鼓励各种商业银行和金融机构也为住房建设提供贷款，也开展居民购房抵押贷款业务。这些业务收取商业利息，许多居民购房时能获得一定的政策性贷款，不足的部分再申请商业贷款，多数居民获得的是组合贷款。美国又对前述机构进行改革，政府全国抵押贷款协会，这些住房抵押金融机构的陆续成立”使住房金融的融资体系逐步完善“为住房建设资金的筹措开辟了稳定而广阔的渠道”1968年美国政府将美国联邦国家抵押贷款协会改为联邦政府特许的股份制公司。即联邦住宅贷借抵押公司，同时又建立了政府国家抵押贷款协会，创造性地推行了购房抵押贷款证券化，（二）.美国的抵押贷款证券，美国的《住房法》把居民贷款购房的还款时间限定为最长不超过30年。虽然不可能每个居民贷款都把还款期定为30年，金融机构借出购房贷款。从而降低金融机构的资产质量和经营效果。实行购房抵押贷款证券，由政府特许的金融机构(在美国就是上面讲的机构)承保所有金融机构购房抵押贷款的债权。然后把这个债权通过合法的手续和途径发行股票、债券直至国债，将贷款的债权变现。并将变现后的资金通过购买金融机构的债权等方式还给贷款的金融机构．使有关金融机构加快资金流动，并有利于持续不断地给新的购房者发放新的贷款，住房购房抵押贷款证券化的办法，(1)使一级市场(抵押贷款)和二级市场(证券化)有机衔接，有利于住房资产的良性循环，(2)有利于完善住房金融体系，(3)可以解决金融机构因长期贷款而造成长期积压资金的问题：有利于改善金融机构资产质量和提高经营效果，(4)可将金融机构的贷款风险通过证券市场转移为社会投资者共同负担；(5)可通过这种社会融资活动及时地为住房建设和流通筹集大量资金；美国从20世纪30年代大力推行购房抵押贷款，购房抵押贷款业务已普及到广大居民；成为一项占有巨额资金的量大面广的金融活动。住房贷借抵押公司，又是根据联邦国家抵押贷款协会授权法案成立的机构。美国政府赞助机构”所发行证券的待遇，可以作为信托机构向联邦储蓄银行借款的担保，并规定它的证券不需要在美国证券交易管理委员会注册“美国政府机构证券，住房借贷抵押公司”逐步成为美国最大的住房抵押贷款融资单位，美国国内每四笔抵押贷款中。就有一笔抵押贷款包含在该公司的均衡投资中“有了这个既有丰富经验又有良好信誉的机构来经营。但它首先推行的公积金制度已为我国部分地借鉴。公积金是一种强制储蓄、定向使用的强制性社会保障制度，由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳。新加坡政府规定，所有雇员都须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理．定向使用。雇员55岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系亲属的医疗等费用。新加坡建立公积金制度的初衷是解决职工的养老问题，当时的公积金就是养老金。后随公积金规模的不断扩大，逐步扩展到住房、医疗、保险、教育等领域。由于公积金使用于住房的比重越来越大．就成为政府建房、个人购房的主要资金来源。对解决新加坡的住房问题，按新加坡《中央公积金法》的规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外(这一比例一般在5％到10％之间)，其余全部用于购买政府债券，公积金通过国家债务方式转由国家控制，再由国家向建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷款。公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋的建设和个人购房贷款。公积金制度使国家“住房。没有公积金制度，新加坡是不可能在较短时间内较好地解决住房问题的。（一）.新加坡推行公积金制度的主要作法 1、严格的立法规定 公积金是一种强制储蓄制度，凡符合条件的雇主和雇员都必须按期足额缴纳，不能随意不缴或迟缴。才能保证公积金按时足额到位。新加坡通过国会立法，依靠法律手段来实现这一目的。1955年新加坡推行公积金制度，同年国会通过《中央公积金法》。对公积金的机构设置和职能分工，公积金的归集、提取、使用以及违法处罚等事项从法律角度予以明确规定。政府、公积金局、雇主、雇员均须按照法律规范各自的行为，政府无权动用公积金存款，只能以政府债务形式有偿借用并如期归还。公积金管理局必须依法管理、运营公积金。雇主和雇员要依法按期如数缴纳公积金，严格的立法规定使公积金制度具有法律保证，法律的尊严强化了政府的责任感、公积金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公积金制度一直依法按预定的方向和规定正常运转，不受人事变动和其他因素的影响，这是新加坡成功推行公积金制度的基础。2、高效率的组织管理机构 按照《中央公积金法》的规定，中央公积金局负责公积金的归集、管理和保值工作。其中政府代表3人，雇员代表2人，理事会每个月召开一次会议．商议公积金归集和使用等重大问题。日常管理工作由总经理负责，总经理是公积金局的最高负责人，由国家总统直接任命。下设雇主服务、雇员服务、人事管理、计算机管理、行政管理和内部审核6个部门，各由1名高级经理负责。全局除设两名副总经理外，全局共有员工1100多人，每人都有明确的责任、权力和工作程序。中央公积金局管理公积金数额约600亿新元，每年公积金的运营都创造数亿元的利润，但公积金局员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度，其工资收入不和公积金运营的经济效益挂钩，不能用公积金的增值发奖金，包括公积金局大厦及其停车场出租的收入都要一一入账。成为公积金存款的增值积累，公积金局的每笔支出都要按规定计划执行。避免公积金局为追求利润而偏离为公众服务的宗旨，保证了公积金管理机构和队伍的廉洁。公积金已成为新加坡政府调控经济的主要工具之一。新加坡刚开始推行公积金制度时，公积金的存款利率低较，公积金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公积金存款利率提到5％，1986年起实行公积金存款利率与平均市场利率挂钩，并根据新加坡金融管理局的存款基准利率和四大银行一年期定期存款利率的平均利率来确定．略低于同期市场储蓄利率。即今年上半年的公积金利率等于去年下半年平均市场利率，今年下半年的公积金利率等于上半年平均市场利率。每月按户头上的最低存款结息一次，而给会员的利息一年存入户头一次，两者之间的差额形成公积金的收入。公积金存款的最低利率为2．5％。公积金高出通货膨胀率2个百分点，公积金存款可以得到保值增值。4、逐步扩大使用方向 公积金制度刚建立时纯粹是一种养老金制度，主要用于解决职工的退休养老问题。以后随公积金归集额的扩大，允许会员利用公积金存款购买组屋，1984年推行家庭保障保险计划和保健储蓄计划，1986年推行填补退休金储蓄计划以及1989年推行教育计划等，都与公积金挂钩。这些规定使公积金逐步扩展到住房、医疗、养老、保险、教育等各个领域，成为新加坡一项包括范围甚广的基本社会保障制度，并使新加坡人民在不长的时间内实现了老有所养、病有所医、居有其屋。公积金制度刚开始实施时，现在它已成为新加坡最受人民欢迎的具有新加坡特色的制度。5、广泛的宣传动员工作 群众的理解和支持是成功推行公积金制度的前提条件，这也是新加坡推行公积金制度初期所面临的主要问题。为说服群众接受公积金制度，例如向群众讲清楚参加公积金制度对个人有什么好处，每月缴交多少公积金，公开宣布政府为公积金还款提供担保，消除群众对公积金能否如数偿还的疑虑。公积金局还定期将每个会员的公积金存款通知本人．并随时提供电脑查询。它利用公积金解决住房问题的经验。

3.去美国读房地产专业硕士有何优势

美国房地产专业和保险管理专业一样,都是应业界要求应运而生的学科。而且在美国学习MSRE(Master of Science in Real Estate)不仅可以学到完善的房地产专业课程还涉及到经济类、金融类等通用课程，赴美读MSRE另一个优势便是有很多机会可以和业界接触，并有 参加实际项目操作的机会，这给学生无疑积累了宝贵的经验。从毕业后就业方向来看，房地产专业还是比较好找工作的。

4.美国次贷危机对我国房地产金融市场的启示，请详细点，谢谢。

地产金融工具的创新 房地产企业的融资额度一般都非常巨大，单纯依靠商业银行贷款显然无法完全解决资金需求，更难以分散日趋严重的金融风险。需要开发金融产品的创新组合。我国房地产金融业务还有极大的拓展空间，地产金融工具的设计和创新是一项值得长期关注和研究的重要课题。（一）我国房地产行业亟需融资方式的多元化，特别是变间接融资为直接融资。随着房地产金融调控措施频频出台，传统的融资渠道开始紧缩，而且今后仍有可能出现金融政策变动和利率调整带来的风险。地产金融工具必须不断创新。地产金融工具创新的最大瓶颈，随着创意产业的飞速发展，金融工具的设计与创新层出不穷，新的融资渠道不断涌现。企业改制上市，以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式成为房地产开发企业的重要融资模式。时代的发展和行业的需求，不断向地产金融工具创新提出了新的要求。（二）建立长期投资基金机构，用于房地产项目。由全国工商联住宅产业商会推出了住宅产业精瑞基金，成为房地产融资模式多元化的信号弹。由于缺乏产业投资基金法的法律支持，当时只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司这样一个勉为其难的迂回战术。国内的信托公司也开始寻找创新的机会，的融资模式得以实施”即房地产投资信托，它通过发行基金份额的方式。把社会闲散资金吸引过来，从而把房地产行业变成普通大众皆可参与的一种投资工具，这样集合起来的资金可以进行组合投资。而且能够实现专业化管理，因此有利于分散投资风险，信托能够实现房地产投资的社会化、大众化，使投资者能够通过购买房地产信托而分享房地产行业高速成长的收益，它也弥补了银行信贷无法完全解决房地产金融需求的难题，从而成为地产金融的一支有力工具，只有运作规范、市场前景被看好的房地产项目才有可能获得REITs的支持。客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，投机购房者如果能够通过购买信托而获利，就不一定非要把资金投入到房地产实物上，其结果能够减缓市场供需矛盾，减少房地产泡沫，这对于我国房地产行业的可持续性健康发展不无裨益。随着信托投资公司的市场形象和美誉度的提升，信托融资的创新。对于中国信托行业的健康发展、房地产融资市场的提升和房地产金融市场的完善，（四）房地产金融租赁。这是将传统的租赁、贸易与金融方式有机地组合在一起而形成的一种新的融资方式。也可以叫融资租赁，出租人根据承租人选定的租赁房屋和开发商（出卖人）。以对承租人提供资金融通为目的而购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资租赁合同，通过融物的方式来实现融资的目的，但为了控制承租人偿还租金的风险而控制房屋的所有权，又可能将产权转移给承租人，这种业务的主体是金融租赁公司。需要三方签署两个合同来完成交易，这是在二战后产生于美国的一种新型金融工具。如今在国际资本市场上，它已经成为仅次于银行信贷的第二大融资方式，中国人民银行一经发布了《金融租赁公司管理办法》，但目前采用这种金融工具的企业多是为了大形设备、运输工具和生产线的融资，房地产与商家尚未广泛引入这种机制。经济适用房、限价房的规划和管理，另一方面要充分利用公积金贷款所具有的政策性补贴、利息较低等特点，让符合条件者尽早解决住房困难的问题。公积金的使用条例并不应是一成不变的，政府应当根据国情、民情的变化而加以研究、调整，随着地产业与金融业的密切合作，融资渠道会更加丰富，规避风险的方法会更加有效，一个更理性、更规范的房地产时代必然来临。随着宏观调控政策的进一步深化，中国的房地产市场必将更稳健地发展，房地产泡沫会越来越少，房价会越来越稳定。根据我国加入WTO的承诺。

5.结合美国次贷危机 谈谈你对房地产金融法制创新的看法

地产金融工具的创新 房地产企业的融资额度一般都非常巨大，单纯依靠商业银行贷款显然无法完全解决资金需求，更难以分散日趋严重的金融风险。因此，需要开发金融产品的创新组合。作为一项新生事物，我国房地产金融业务还有极大的拓展空间，地产金融工具的设计和创新是一项值得长期关注和研究的重要课题。我们的思路是： （一）我国房地产行业亟需融资方式的多元化，特别是变间接融资为直接融资。随着房地产金融调控措施频频出台，传统的融资渠道开始紧缩，而且今后仍有可能出现金融政策变动和利率调整带来的风险。因此，地产金融工具必须不断创新。而且，地产金融工具创新的最大瓶颈，是我国相关法规的滞后。在西方一些发达国家，随着创意产业的飞速发展，金融工具的设计与创新层出不穷，新的融资渠道不断涌现。例如，企业改制上市，寻求信托与基金的支持等。其中，以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式成为房地产开发企业的重要融资模式。可以说，时代的发展和行业的需求，不断向地产金融工具创新提出了新的要求。 （二）建立长期投资基金机构，吸收长期资金，用于房地产项目。2003年，由全国工商联住宅产业商会推出了住宅产业精瑞基金，成为房地产融资模式多元化的信号弹。但是，由于缺乏产业投资基金法的法律支持，当时只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司这样一个勉为其难的迂回战术。此后，国内的信托公司也开始寻找创新的机会，“类信托”的融资模式得以实施，得到了市场的热烈响应。 （三）这里想着重谈一下REITs，即房地产投资信托。它通过发行基金份额的方式，把社会闲散资金吸引过来，从而把房地产行业变成普通大众皆可参与的一种投资工具。这样集合起来的资金可以进行组合投资，而且能够实现专业化管理，因此有利于分散投资风险。一方面，信托能够实现房地产投资的社会化、大众化，使投资者能够通过购买房地产信托而分享房地产行业高速成长的收益；另一方面，它也弥补了银行信贷无法完全解决房地产金融需求的难题，从而成为地产金融的一支有力工具。只有运作规范、市场前景被看好的房地产项目才有可能获得REITs的支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，从而实现资源的优化配置。不仅如此，投机购房者如果能够通过购买信托而获利，就不一定非要把资金投入到房地产实物上，其结果能够减缓市场供需矛盾，减少房地产泡沫，并由此来稳定房价，减低涨幅。这对于我国房地产行业的可持续性健康发展不无裨益。我们相信，随着信托投资公司的市场形象和美誉度的提升，必将受到广大投资者的青睐。信托融资的创新，对于中国信托行业的健康发展、房地产融资市场的提升和房地产金融市场的完善，具有重要的意义。 （四）房地产金融租赁。这是将传统的租赁、贸易与金融方式有机地组合在一起而形成的一种新的融资方式，也可以叫融资租赁。出租人根据承租人选定的租赁房屋和开发商（出卖人），以对承租人提供资金融通为目的而购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资租赁合同，以支付租金为代价，而获得该房屋的长期使用权。对承租人而言，通过融物的方式来实现融资的目的；对出租人而言，只是提供金融服务，但为了控制承租人偿还租金的风险而控制房屋的所有权，而且在合同结束时，又可能将产权转移给承租人。这种业务的主体是金融租赁公司，需要三方签署两个合同来完成交易。这是在二战后产生于美国的一种新型金融工具，如今在国际资本市场上，它已经成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。在我国，中国人民银行一经发布了《金融租赁公司管理办法》，但目前采用这种金融工具的企业多是为了大形设备、运输工具和生产线的融资，房地产与商家尚未广泛引入这种机制。 （五）房地产企业直接上市。上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一，也是提升企业品牌的良好方式。对于房地产企业来说，直接上市也是进行融资的最理想的方式之一。例如，李嘉诚的长江实业，其净资产在1972年上市时仅有一个多亿，到2000年就已增长为1000亿。可见，上市不仅可以有效地化解金融风险，而且还能够降低企业的融资成本，改善企业的资本结构。但是，由于房地产企业的赢利模式不同于一般工业企业，其资金流是不连续的，因此一般的房地产企业很难达到上市要求，只有房地产行业的“老大”才有望获得上市资格。 （六）证券化的融资渠道。这种方式，就是直接将房地产投资变为有价证券。投资人不是拥有房地产实物的所有权，而是拥有证券的债权。但是，这种操作有一定的难度，我国目前仍处于试点阶段。今后我们应大力推动房地产投资权益证券和房地产抵押贷款证券，培育和发展住房抵押二级市场。 （七）将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金运用周期较长，数额巨大，适合进入房地产业。 （八）积极稳妥地发展住房公积金贷款，扩大发放范围，加强监管力度。针对广大中低收入居民的购房要求，一方面要加强经济适用房、限价房的规划和管理，另一方面要充分利用公积金贷款所具有的政策性补贴、利息较低等特点，让符合条件者尽早解决住房困难的问题。在我们看来，公积金的使用条例并不应是一成不变的，政府应当根据国情、民情的变化而加以研究、调整，做到与时俱变，对建构和谐社会作出贡献。 我们相信，随着地产业与金融业的密切合作，融资渠道会更加丰富，规避风险的方法会更加有效，一个更理性、更规范的房地产时代必然来临。随着宏观调控政策的进一步深化，中国的房地产市场必将更稳健地发展，房地产泡沫会越来越少，房价会越来越稳定。根据我国加入WTO的承诺，政府将在五年内取消对国外金融机构的地域和业务方面的限制。届时，西方发达国家的金融机构势必抢滩中国房地产业。在这种情况下，我们一定要加紧房地产业金融机构的改革，使法律政策的软硬件环境得以完善，争取早日完成与国际的接轨。

6.美国金融危机之前为什么房地产价格会不断上涨?

美国这次金融危机爆发的根源，及纳斯达克泡沫破灭以来的美国房地产市场泡沫。在金融危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而美国房地产市场泡沫之所以这样快速的被吹大。

7.什么是房地产金融 房地产金融的特点和作用

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产金融的特点(一)集中性房地产是大宗商品，房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，无论是在房地产商品的生产环节，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。(二)资金周转期长房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程，相对于其他商品的生产周期来说。房地产开发所需时间更长，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房，若采用房屋租赁方式收回投入资金;则资金回收周期更长，房地产的资金运用从投入到产出，(三)资金运动固定性房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动。因而房地产固定在某一场所，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的，这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿。(四)资金增值性一方面。房地产资金能带来收益即利息，房地产资金的增值是社会再生产的结果。是物质生产者的劳动创造，在社会再生产过程中。资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值，房地产再生产过程中资金不断地运动。也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨，因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值。也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动，(五)风险性在房地产金融活动中。有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险，房地产资金的融通大多数是中长期融资。从资金投入到收回期限一般较长，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险，政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险：如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况。或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在。商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。

8.房地产金融的房地产金融的作用

房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。（一）为房地产开发经营提供了资金保障首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。资金成为衔接各个环节的关键因素。资金需求密集，资金供需间存在时间差。就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。（二）支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，商业性住宅金融遵循市场竞争原则，体现出住房商品化的原则。形成统一的住宅金融。建立福利性金融制度是政府的基本职责。国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产业的金融属性，对于管理层和房地产从业机构都具有重要的现实意义。应该全面综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融；应该认识和发挥房地产业的金融属性，挑战房地产风险。房地产泡沫对经济、金融、民众生活带来巨大的影响，房地产价格的走势将直接影响到国民经济和GDP增长，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，我国自房地产市场建立以来。